2025年房贷新规即将实施，提前还款政策发生重大变化！你知道贷款发放后36个月内提前还款，银行最高可收取剩余本金1%的违约金吗？而超过36个月，违约金可能完全免除。更关键的是，面对两种还款方式——减少月供或缩短年限，你的选择将直接影响数万元的利息差异。如果你的房贷利率高于4%，提前还款可能节省大笔资金；但若利率已低于4%，保留负债进行理财投资或许更划算。在这个利率下行时代，如何把握新规机遇，做出最适合自己的财务决策？让我们一起揭开房贷提前还款的真相。
哈喽大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们特别邀请到了金融专家陈哲，一起来聊聊房贷提前还款的那些事儿。陈哲跟大家打个招呼，大家好，我是陈哲。很高兴能和大家分享这个话题。好，那咱们就直接进入正题，今天想跟大家聊一聊，最近大家都很关心的一个话题就是房贷提前还款。这个其实跟很多家庭都息息相关，我们到底要不要提前还房贷，还是说继续的按部就班的还。其实最近大家都在纠结，对，这个确实是，因为2025年开始央行和银保监会就新规了，你可以更灵活的去。去提前还款，而且违约金什么的都有新的变化。所以很多人都在重新考虑这个事情。对，咱们今天第一个要聊的就是，新规之下，提前还款的成本到底怎么算？咱们先聊第一个问题，2025年的新的规定，到底在提前还款的操作上，或者说在违约金上面给咱们借款人带来哪些变化？就是2025年的新的规定，它其18提前还款的时间点做了划分就是你这个贷款发放之后的36个月之内，你是去申请全额提前还款，银行是可以收你不超过剩余本金的1%作为违约金的，那如果说你这个超过了36个月的话，那可能违约金就会免除，或者说会更加的宽松。所以说这个时间点确实是很关键，而且这个新规还允许你每年至少可以去申请一次，部分提前还款，而且是不收违约金的那如果说你这个只是部分提前还款的话，那一般银行会有一个最低的门槛，比如说你要还一万块钱或者说，你要还整数的倍数的钱，那都是要在每年固定的时间点去提出申请的，那不同的银行，在这个流程上面可能会有些细微的差别。好，关羽新规下提前还款的成本计算，咱们就先聊到这儿休息一下马上回来那新的政策出来之后，对于我们借款人来讲，在提前还款的方式上面到底有哪些需要注意的地方？就是现在银行给你提前还款，有两个常见的选择，一个18，你的月供直接减少然后另外一个，就是把你还款的期限缩短，那大部分的人，其实都会选，第一个就是月供不变，那这样的话你的总利息就会少很多。原来还有这种讲究。对，没错，就比如说你提前还了20万，那你选择减少月供，你每个月就可以少拿两千块钱，那你总共下来就是多还了八万块钱利息。但是如果你选择缩短年限，就是你的月供还是3978，没有任何变化但是你总共就多海了18万的利息那这个时候你就相当于用多出来的这10万块钱的利息换取了时间的自由对，所以这个其实是要根据你自己的收入情况和理财能力去综合考量，如果说，我手里有一些闲钱，我打算提前还房贷，我应该怎么去规划比较划算？其实如果说你手头的资金其实也不是很多，然后你又打算在未来几年之内有比较大的支出，比如说你要生孩子，或者说你要孩子上学，那你可能就更适合做一些部分提前还款。就是你把你的本金先还掉一部分，那这样的话，你月供的压力也会小一些，这样的话，确实流动性会更好一些。没错，那如果你就是说，你完全不做提前还款的话，那你可能月供的压力都在，利息上面对，那你可能就是说，资金的使用效率就会低很多，那你可能就是说，拿这个钱去做一些理财，或者说做一些其他的安排，可能收益会更高。对，但是如果你就是说，你完全不做提前还款的话，那你可能就是说这个贷款的利息对你的压力始终都在。对，所以这个事情其实是要根据自己的实际情况去做一个权衡。聊了这么多，提前还款的方式和规划，感觉信息量不小，咱都歇会儿喝口水待会儿继咱们来进入第二部分，咱们来聊一聊这个新规之下，不同利率的贷款群体到底有什么样的差别。就其实这次的这个新规出来之后，对于那些高利率的存量的贷款的群体是非常有利的，就比如说像2018到202021年期间发放的一些房贷，它的平均利率是5.1%，那现在2025年的新发放的房贷的利率已经降到了3.8%，那这个时候，你提前还款的话，其实你的利差就扩大了，那你提前还款的收益就变得更高了。所以说就是这个低利率的时代真的是让人纠结。没错，那如果说你的这个房贷利率已经低于4%了的话，那你提前还款的意义就不大了，因为这个时候理财的收益和你这个房贷的利息基本差不多，甚至说有一些这种公积金的贷款的利率，海远远低于这个理财的收益。那这个时候你提前还款就完全不如把你的钱拿去做投资对，所以这个时候你就可以灵活的去选择是提前还款还是说继续的持有负债就是说这个新规出来之后，对于借款人来讲，有哪些新的思考？或者说有哪些新的策略？就是这个新规其实让提前还款变得更灵活了，那很多人可能就会觉得说，我是不是可以每年都部分提前还款，然后逐步的减少我的这个负债。对，这是肯定的，那你部分提前还款的话，是可以拉长你的还款期限的，那这样的话，你的月供的压力也会小很多，那同时，你还保留了部分的流动资金，对你应对一些突发的情况，听起来，好像是这个策略可以很个性化。那如果说你的这个房贷利率比较高，比如说高于4%，那你可能就是说提前还款会是一个比较划算的选择。那你如果说，你的这个子衿没有办法，找到比这个房贷利率更高的去处的话，那你可能就是说，保留这个负债然后用你的收入去抵扣这个利息，也是一个不错的选择。对，那这个时候你还要考虑你自己的心的压力。对，有些人，他就是不喜欢欠债，那可能他就会，即使收益不高，他也会选择提前还款。对，所以这个其实是要根据自己的情况，去做一个综合的考量。好，那关于新规下不同利率贷款群体的差别。咱今天就先聊到这，我们休息一下，等会再接着说。咱们来进入到第三部分，咱们来聊一聊提前还款背后的一些决策的考量。对，除了收益和成本之外，还有什么因素会让大家在提前还款这件事情上面会有不同的选择。其实很多人他会不光是去看这个利息的节省，他还会去看比如说他的这个资金的流动性的需求，他会不会因为提前还款而影响到他未来的一些。大额的支出，比如说他可能要买房，或者说他要孩子，或者他要上学，那这个时候他可能月供的压力减轻了，但是他可能反而会更安心一些，所以说每个人的考虑都会很综合，没错，那还有一些人，他的房贷的利息是可以抵个税的，那他可能就会算一笔账，他提前还款之后，他每年的可扣除的额度就少了。那它的税后成本其实反而上升了，那这个时候他可能就会更倾向于说，保持这个负债。对，那这个时候他就是一个理财的决策，也是一个家庭财务的安全的决策。如果说咱们就是说想要提前还款，要怎么去规划时间和金额是比较合理的，其实银行那边一般都是建议是尽早的还清贷款。对，因为你的利息是通过复利的方式来计算的，那你越早还掉本金，你节省的利息就越多。是不是每年都得盯着这个还款的事儿对，大部分的银行都是每年可以申请一次部分提前还款，而且是不收违约金的。那你如果说，想要更灵活的去调整你的这个还款的计划的话，那你可以选择一些影行。它是有两次部分提前还款的，这样的一个机会的。那如果说，你的资金比较紧张的话，那你就可以多留一些流动资金，不要一下子海太多。对，那这个时候你就要跟银行去提前沟通好，你每年的还款的次数和金额如果说，有人还在纠结要不要提前还款，你觉得他现在应该最关心的问题是什么？其实现在大家其实最关心的就是说我的资金的机会成本和我的房贷的利率谁高谁低？对，那就是，如果你的投资的收益是可以覆盖你的房贷的利息，那你可能就可以不用急着还款。对，那如果说你这个理财的收益，连房贷的利息都覆盖不了的话，那你可能就需要重新考虑你的还款的策略了。好吧，今天咱们就聊到这对，咱们其实说了这么多，其实希望大家能够根据自己的实际情况，理性的去做一个选择，不要被这个新的政策所困扰。对那就是最好能够咨询一下专业的理财顾问能够帮助大家做出一个更适合自己的觉定
